Estas líneas van dirigidas a quienes habitan en edificios de cualquier número de alturas, a los integrantes de las Juntas de las comunidades de propietarios y, como no, a los administradores de fincas.
Hemos asistido a otro incendio en un edificio con víctimas mortales. Tal vez el más rocambolesco por la velocidad de propagación sea el de Valencia, pero el hecho es que en la última década 1.390 personas han perdido la vida en España en el incendio de su vivienda. ¿Da que pensar?
En gerencia de riesgos conocemos la llamada Ley de Heinrich, hoy en desuso, que explicaba que el 88% de los accidentes derivan de conductas inseguras. El error en esa teoría radica en que se tiende a olvidar la prevención. En los edificios, la Normativa pretende que se construya un producto seguro, con materiales que impidan o dificulten la propagación del fuego, dado que es imposible intervenir mediante Leyes en la gestión de los contenidos de las viviendas y la seguridad de su uso por parte de propietarios e inquilinos. La Normativa no suele ser retroactiva; uno vive seguro ante la Ley, pero sigue corriendo riesgos potencialmente letales.
Para los residentes y comunidades de propietarios queda la verificación periódica de las instalaciones del edificio y las viviendas, especialmente las eléctricas. No deberían transcurrir más de 5 años entre revisiones y, obviamente, adoptar medidas para corregir las no conformidades. Contra esto no solo tenemos la precariedad financiera de muchas familias, también le desidia y, muy particularmente, la creencia de que nunca pasa nada. Este es el primer campo donde las conductas juega en contra de vidas y patrimonios.
El segundo campo donde el usuario, habitualmente, se mete un gol en propia meta es el de la contratación de seguros. Nadie que yo conozca tiene una remota idea de cómo contratar los seguros que necesita. Para empeorar la cosa, España está llena de cuñados, bancarios y anuncios seductores que nos invitan constantemente a resolver las cosas a todo gas sin parar a pensar, que es – precisamente – lo más necesario.
En seguros debemos tomar especial atención a lo que declaramos a quien nos asiste porque solo de ese modo podrá entender el problema a resolver. Si no pregunta, ¿Cómo va a conocer nuestros riesgos y qué demonios nos ofrecerá? Entre esos elementos a declarar tenemos la superficie construida, la fecha de edificación, la de reforma de agua y electricidad, el uso, el número de plantas sobre y bajo rasante y, claro está, las instalaciones complementarias y calidades que incluyen la presencia de materias combustibles u otros factores de riesgo.
Para las viviendas, otro tanto, a lo que añadiremos el valor minuciosamente calculado de nuestro contenido, un valor que nunca debe ser determinado con una tabla prefabricada por el asegurador ¿Acaso el vecino del tercero tiene el mismo valor en casa que el del segundo, aunque disfruten la misma superficie? Eso solo simplifica la tarea de vender un seguro, pero no es nada inteligente aceptar capitales automáticos. Recomiendo tomar una libreta y, habitación por habitación, calcular el valor de lo que podemos perder: muebles, ropa, calzado, colchones, lámparas, cortinas, juguetes, libros, discos, etc. Hasta el palo de la escoba, pues en un incendio poco se salvará.
Puede que no lo creas, pero te garantizo que el día después de un incendio depende de lo que hagas antes de contratar tus seguros.
Asegurarse mal trae consecuencias muy graves cuando se trata de sumas aseguradas altas. En un edificio como el de Valencia, de cerca de 30.000 m2, un error en la valoración del metro cuadrado reconstruido de tan solo un 20% supondría unos 9 millones de euros a pagar por los copropietarios, a falta de capital cubierto por el seguro. Ello, en momentos especialmente complicados, puede tener un efecto devastador, pues puede ocurrir que no todos estén en condiciones de aportar por lo que la reconstrucción correría el riesgo de devenir inviable.
A un seguro hay que informarle el valor de reconstrucción, que es consecuencia de lo que garantiza la póliza de seguro concreta que vamos a comprar. De entrada, en las definiciones de toda póliza se nos recuerda que la “suma asegurada” es el importe máximo que el asegurador pagará por la suma de todos los conceptos que garantiza en su contrato. Para calcular esta “suma asegurada” debemos conocer qué partidas incluirá: dos pólizas que incluyan compromisos distintos… exigirán sumas aseguradas distintas. Por ejemplo, una póliza que incluya daños a las cimentaciones y gastos de demolición del 20% del valor del edificio requerirá una suma asegurada mayor que otra póliza que no otorga cobertura a los cimientos y ofrece un 5% en gastos de demolición. Es de Perogrullo, pero es motivo frecuente de error: la elección de la póliza debe contemplar aspectos especialmente opacos para el ciudadano medio, más habituado a valorar la rotura de un cristal o el forzado de una cerradura. Pero donde se juega de verdad el patrimonio es ante un incendio y pocos edificios están realmente preparados para salir airosos de ese reto.
Determinar esta suma asegurada y elegir el contrato más conveniente, no es cosa de novatos ni de bien intencionados vecinos. No es una buena idea que varios vecinos aporten presupuestos de seguro comunitario y votar el más barato. Lo más sensato y prudente, lo que aportará una solución más segura será solicitar la asistencia profesional de un corredor, hablar claro con él y atender su consejo o, sin saberlo, jugarán con fuego.