Alquilar una vivienda es una actividad con siglos de historia, por lo que parece que no voy a descubrir la pólvora en estas líneas, pero tanto para el arrendador como para el arrendatario resulta bastante confuso qué hacer en materia de seguros y eso lo tengo comprobado pues he asistido a un gran número de personas que, sin saber por qué, se ven metidas en un lío del que no saben cómo salir. Mi intención es la de evitar que tu puedas caer en las mismas trampas o malentendidos. Si eres arrendador, inquilino o conoces a alguien en esta situación, sigue leyendo.
No pocos abogados redactan contratos de alquiler que incluyen cláusulas relativas a seguros. En general, hallo un error muy frecuente consistente en cargarle al inquilino el deber de hacer un seguro de hogar para la vivienda. Con eso el abogado, seguramente, prevé evitarle costes a su cliente, el arrendador, pero, con ello, se comete un grave error al no cubrirse en modo alguno la responsabilidad civil del propietario que nace con el art 1907 del Código Civil.
Del mismo modo, es frecuente que los inquilinos contesten ante un eventual aseguramiento de hogar que “No lo necesito pues vivo de alquiler”. ¡Error!
Si atendemos a los riesgos, está claro que el propietario de toda vivienda tiene con ella y su contenido (al menos muebles de cocina, pero generalmente abarca otros bienes) un patrimonio material a proteger, pero, además, tiene que responder ante todo daño que cause a terceros lo que incluye al inquilino. Por ejemplo, un cortocircuito en la instalación eléctrica de la vivienda es generador no solo de daños al propio inmueble, sino de potenciales daños por incendio a los bienes de vecinos tanto como a aquellos del inquilino, además del deber de atender los eventuales daños personales ocasionados. Por ello el propietario siempre debería contar con un seguro que cubra su patrimonio y su responsabilidad civil.
Por su parte, el inquilino puede sufrir un incendio derivado de un fallo en el cargador de su móvil, en la consola de sus hijos o al arder el aceite de una sartén. Son solo unos pocos ejemplos, pero en esos casos deberá responder del daño causado a la vivienda arrendada, aquel causado a vecinos y colindantes o a la comunidad de propietarios, además del riesgo de perder sus propios bienes. De ahí que sea inteligente asegurar dichos bienes y responsabilidades cuando se vive en régimen de alquiler.
Cuando uno de los dos no se asegura no solo deja un vacío peligroso, sino que puede dar lugar a recobros por parte del asegurador que cubría esos bienes. Por ejemplo, imaginemos el caso de la sartén del inquilino y la existencia de un seguro de incendios por parte del propietario. El seguro de la casa, pagado por el propietario, indemnizará los daños a la vivienda y al contenido de dicho propietario, pero luego repetirá – es decir, recobrará – del inquilino esa indemnización en base al artículo 1.911 del Código Civil, esto es, con cargo a sus bienes y derechos actuales y futuros lo que implica el embargo de todo lo que gane a futuro por encima del salario base. ¿Es algo deseable?
Diseñar la cobertura adecuada en estos casos puede ser un poco más complejo, además, si existen relaciones a su vez complicadas entre las personas que tienen la propiedad y quienes se sirven de la vivienda y la ocupan – por ejemplo, en caso de usufructo o cesión – o cuando la vivienda que se alquila tiene una situación algo irregular, como puede ser una división horizontal no registrada, ilegal. Asimismo, puede haber relaciones complicadas de resolver como la vivienda que es titularidad de una empresa en la que vive su propietario, lo que hace que una responsabilidad civil sea – a veces – inaplicable. Es por ello por lo que no recomiendo tratar este tipo de seguros sin la asistencia profesional de un corredor de seguros que comprenda bien la relación entre inquilino y arrendador, lo que esperan ambos de su contrato y cómo se obligan en base a este y a otros preceptos legales. Tratar este tipo de riesgos a ciegas conduce, muchas veces, a resultados poco deseables.
Todo lo dicho funciona bien en contratos de arrendamiento que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero hay otras realidades como son las viviendas de turismo vacacional, los pisos de estudiantes o compartidos o el secular arrendamiento de habitaciones en una casa donde residen sus propietarios. Por curioso que resulte y aunque llevemos desde hace siglos conociendo pisos compartidos o habitaciones arrendadas, no hay en el mercado de seguros ninguna solución preparada para resolver estas realidades. Por cuanto a las viviendas de turismo vacacional, el despiporre es total pues, aparte de satisfacer con equilibrios la diversa legislación autonómica en la materia, resulta obvio – para un profesional – que no se cubren todos los riesgos que genera la actividad, por lo que estamos ante soluciones parciales que generan falsas sensaciones de seguridad. Por poner ejemplos, la jurisdicción de la reclamación del turista puede exceder con mucho la prevista en el contrato – ¿Qué pasa si nos reclama el inquilino norteamericano en un Tribunal USA, si solo tenemos “España y Andorra” en la póliza? – o puede que solo atienda a daños materiales y personales y olvide los “perjuicios patrimoniales puros” derivados de un error en la fecha de reserva, un eventual overbooking o – y esta es una experiencia personal reciente – olvidar mencionar que el edificio está en obras y a los albañiles les da igual que necesite uno descansar.